¿Quieres vender tu casa, pero aún estás pagando la hipoteca? No estás solo. Esta situación es más común de lo que parece y, sí, vender un piso con hipoteca es totalmente legal y posible. Ahora bien, hay que saber cómo hacerlo, qué trámites implica y qué decisiones tomar para no perder dinero por el camino.
¿Qué pasa con la hipoteca si vendo mi casa?
Empecemos por lo básico: la hipoteca no desaparece por arte de magia. Es un préstamo que tiene como garantía tu vivienda, así que si decides venderla, ese préstamo debe resolverse de una forma u otra.
¿Y qué opciones tienes? Principalmente tres:
- Cancelar la hipoteca el mismo día de la venta con el dinero que te paga el comprador.
- Transferir la hipoteca al comprador (subrogación), si el banco lo aprueba.
- Vender sin cancelar la hipoteca completamente, y asumir la diferencia si aún debes más de lo que te pagan.
¿Cuál es la mejor opción? Dependerá de tu situación económica, del valor de tu piso y de tu urgencia para vender. Lo mejor es que consultes con un agente inmobiliario que pueda aconsejarte, como ya mencionábamos en el primer blog que hicimos sobre vender una casa hipotecada.
¿Cómo vender un piso con hipoteca pendiente?
La forma más habitual es la siguiente: publicas tu vivienda en una agencia como Mejocasa, encontramos un comprador, acordamos un precio, y el día de la firma ante notario, una parte del dinero va directamente al banco para cancelar la hipoteca. Esa operación se llama cancelación financiera, y puede completarse en el mismo acto de compraventa.
Después, es obligatorio hacer la cancelación registral en el Registro de la Propiedad para que el nuevo dueño figure como propietario sin cargas. Este trámite lo suele gestionar una gestoría o la propia notaría, y cuesta entre 200 € y 400 € aproximadamente.
¿Quién paga la cancelación de hipoteca en una venta?
En general, es el vendedor quien debe asumir ese coste, ya que es su hipoteca. No obstante, se puede negociar entre las partes si el comprador lo acepta, aunque no es lo habitual.
¿Qué documentación necesito para vender un piso hipotecado?
Estos son los documentos clave que necesitarás:
- Certificado de deuda pendiente, emitido por tu banco
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
- Escritura de compraventa original
- Últimos recibos de IBI y comunidad
- Certificado energético
- Documento de cancelación hipotecaria (si se cancela el mismo día)
Si trabajas con una agencia, como la nuestra, nos encargaremos de ayudarte a recopilar y gestionar todos estos papeles.
¿Se puede transferir la hipoteca al comprador?
Sí, es posible. A esto se le llama subrogación hipotecaria. El comprador acepta continuar con tu préstamo, en las mismas condiciones o negociando nuevas. Pero hay un matiz importante: el banco debe aprobar la operación.
El banco evaluará al nuevo comprador como si pidiera una hipoteca desde cero. Si no cumple los requisitos o no le convence, puede rechazar la subrogación.
¿Y si mi piso vale menos que lo que debo al banco?
Es un caso delicado, pero también tiene solución. Esto se llama tener una hipoteca con deuda remanente. Por ejemplo, si vendes por 180.000 €, pero aún debes 200.000 €, tendrás que asumir los 20.000 € restantes con tus ahorros o con otro préstamo personal.
Otra opción —más extrema— es negociar con el banco una dación en pago, que consiste en entregar el piso al banco a cambio de cancelar toda la deuda. Pero ojo, esto suele hacerse en situaciones límite y no siempre es aceptado.
¿Es mejor cancelar la hipoteca antes de vender?
No necesariamente. Cancelar antes de tener un comprador implica que tú adelantes el dinero, y no todo el mundo puede o quiere hacerlo. Además, si lo haces con mucha antelación, tendrás que pagar antes la cancelación registral y asumir el coste sin garantía de vender en breve.
Lo más práctico es cancelar el día de la firma, cuando ya tienes el dinero del comprador sobre la mesa. Así lo haces todo de una: vendes, cobras, cancelas y te quitas de líos.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca para vender?
Los costes de cancelación varían según la entidad y lo que quede por pagar. Pero en general, debes contar con:
- Comisión por cancelación anticipada (si la hubiera): entre 0,5% y 1% del capital pendiente
- Gastos notariales (firma de la escritura de cancelación)
- Gastos registrales (cancelación en el Registro)
De media, el proceso completo puede costarte entre 500 € y 1.000 €. Si vendes por encima de lo que debes, puedes cubrirlo sin problema. Pero es importante tenerlo en cuenta en tus cálculos.
Ventajas de vender con una agencia si tienes hipoteca
Cuando hay una hipoteca de por medio, la experiencia marca la diferencia. Una agencia inmobiliaria especializada puede ayudarte en los siguientes pasos:
- Evaluar el valor real de tu vivienda (evitando pérdidas)
- Negociar con el banco y conseguir el certificado de deuda
- Gestionar la cancelación registral y todos los trámites notariales
- Evitar errores que puedan retrasar la venta
Además, si tu intención es comprar otra vivienda, pueden ayudarte con una hipoteca puente o una novación para conectar la venta con tu próxima compra.
FAQs sobre vender un piso con hipoteca
¿Puedo vender una vivienda hipotecada sin cancelarla?
Sí, puedes hacerlo mediante subrogación, aunque necesitas el visto bueno del banco. Otra opción es venderla y asumir la diferencia si queda deuda pendiente.
¿Qué banco permite subrogar hipotecas?
Casi todos los bancos lo contemplan, pero las condiciones varían. Algunos son más flexibles que otros. Lo mejor es que consultes directamente con tu entidad o compares con otras.
¿Me pueden poner pegas para cancelar la hipoteca?
En general no. La ley permite la cancelación anticipada, aunque puede implicar una comisión. Eso sí, debes avisar con antelación y tener todos los documentos preparados.
¿Qué pasa si vendo y me queda deuda?
Tendrás que pagarla igualmente, ya sea con tus ahorros o pactando otra forma de pago. Si no puedes, podrías acabar en impago, así que mejor preverlo con tiempo.
Sí, puedes vender un piso con hipoteca (y sin dramas)
Como has visto, vender un piso con hipoteca es totalmente posible y muy común. No es una venta complicada si sabes qué pasos seguir y te rodeas de profesionales que te acompañen en el camino.
Ya sea que aún debas mucho, que tengas prisa, o que quieras vender para comprar otro inmueble, lo importante es que tomes decisiones con información clara. Y si no sabes por dónde empezar, en Mejocasa te lo ponemos fácil.
¿Tienes una hipoteca y estás pensando en vender? No te la juegues solo. Escríbenos y te ayudamos a analizar tu caso sin compromiso. Porque vender no es solo poner un cartel: es una operación que puede marcar un antes y un después.
Fuentes:
Blog idealista sobre vender piso con hipoteca
Preguntas Frecuentes sobre venta de vivienda con hipoteca de Bankinter
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